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新形势下城市住房规划的探讨


来源:长沙家教新天地 日期:2012-06-15
摘要  住房是基本生活资料,商住房市场的分配对构建和谐社会尤其重要。自1998年实行住房制度改革以来,中国商住房市场发展可谓喜忧参半。一方面是市场发展蓬蓬勃勃, 价格一路飙升; 另一方面则是人民大众的不满情绪日益高涨. 众所周知,市场上商品的均衡价格是由需求与供给共同决定的,房地产市场也不例外,需求与供给是房价的最终决定因素,房价的其它影响因素都是通过作用于需求与供给来间接影响房价的,同时,房价又反过来影响着房地产市场的需求与供给。房地产市场的需求与供给且价格的决定研究,对于各种政策的制定,具有重要的理论和指导意义.
关键字  供给与需求  体制改革  消费群体
Abstract   The housing is the basic means of subsistence, the commercial housing market allocation to the construction of harmonious society is especially important. Since 1998 the implementation of the reform of the housing system, Chinese commercial housing market development is mixed. One aspect of the market is developing vigorously, prices soared; on the other hand, the masses of the people's discontent is increasingly rising. As everyone knows, the commodity on the market equilibrium price is determined by demand and supply are decided jointly, the real estate market is not exceptional also, supply and demand is price 's final decision factors, other factors influence the price through the effect on the demand and supply of indirect impact on prices, at the same time, prices in turn affect the real estate market supply and demand. The real estate market supply and demand and the price decision research, for a variety of policy, have important theory and guiding significance.
Keywords  supply and demand   system reform    consumer groups
 
1.引言
   作为我国经济体制改革的一项重要内容,住房制度改革是指对传统的福利分房制度进行变革,以建立起符合市场经济机制的住房体制,实现住房的商品化和社会化。回顾中国改革开放30年的历程,住房制度改革以及与此密切相关的房地产行业可谓一大看点,其影响和意义远远超出经济范畴。
  与其他各项改革一样,住房制度改革也是在探索中不断前进,在调整中逐步展开。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果,我国住房制度改革大体上经历了三个10年.直到1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段.建立住房保障制度阶段,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系: ⑴调整住房投资结构,重点发展经济适用住房,加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 ⑵对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入家庭,由政府或单位提供廉租住房,以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。 ⑶发放住房补贴
党的十七大提出,要加快推进以改善民生为重点的社会建设,努力使全体人民“住有所居”。11月,温家宝总理在新加坡国立大学明确阐述了我国住宅政策的原则:首先,政府最重要的职责是搞好廉租房,让那些买不起房或进城打工的农民工能够租得起房、住得上房;其次,是建设主要面向中产阶级的经济适用房;再次,高档住房主要靠市场调节,但必须有国家的宏观调控,防止利用房地产炒作,造成市场混乱。温总理的谈话被称为“房产新政”,为我国今后的住房建设和改革指明了方向。在刚刚结束的十一届全国人大一次会议上,温总理在《政府工作报告》中,将住房保障列为2008年重点推进的九项工作之一。同时,新组建的住房和城乡建设部也已取代原有的建设部,以住房保障为核心的住房制度建设正在迈向新境界。
 
2、住房市场的供给与需求
住房也是商品的一种,所以也摆脱不了供给与需求的关系。下面我将重点讲一下住房市场供给与需求的关系。当前我国正处于快速城镇化、消费结构升级和全面建设小康社会的发展阶段,住房需求和供给有以下特点:
⑴.是脱困性和改善性住房需求集中释放。长期福利分房体制下,城镇人均住房标准较低。住房制度改革以来,被长期约束的住房需求得到释放,特别是历史上积累的、本应在30-50年内实现均衡的脱困性需求、改善性需求,集中在住房制度改革之后释放。再加上,停止福利分房后增加的新职工没有享受到单位分房的福利,他们同样存在着对住房的刚性需求,这部分人群大约占职工总数的25%左右。
⑵是被动性住房需求突出。在快速城镇化的背景下,城市改造和扩张造成了大量被动迁拆需求,如2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米,相当于当年商品住房竣工面积的41.3%。特别是以大型会展或者运动会为契机带动的拆迁性需求增加更为明显,如北京的奥运会、上海的世博会等。
⑶是当前社会的几个显著特征深度影响住房需求。一是当前城镇整体水平正处于住房需求收入弹性住房需求和家庭收入比例较高的发展阶段。2005年我国城镇居民家庭恩格尔系数已降为36.7%,城镇居民消费结构升级的态势十分明显,住房需求收入弹性较大,对住房的需求快速提高。第二,家庭结构小型化趋势明显。家庭结构越小,人均住房面积的实际占有越大,因此,小家庭结构的大量出现会引起住房需求的增加。第三,婚房需求量骤增。未来15年是我国经济社会发展的“人口红利期”,婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。第四,外来务工人员的住房需求。
⑷是各种需求交叉错位。在当前城镇居民收入差距不断扩大的客观背景下,不同的消费者对住房的需求也呈现分化趋势:贫困的人群需要解决最基本的住房需求,小康的家庭产生改善性的需求,富裕的家庭具有住房投资和投机的需求。另一方面,由于目前我国住房保障体系建立晚、不完善,二级市场和租赁市场发育不充分,住房投资的资本市场缺乏,这些因素导致各种需求错位,解困性需求与改善性需求、自住性需求与投资性需求、近期需求与远期需求在同一个市场上同时竞争。近几年的房价上涨也与此有关。
⑸是对供给结构缺乏必要的干预。在房地产市场发展初期,政府对市场主体和市场行为约束不够,造成了供给结构的不合理以及其他诸多问题。政府在土地出让上价高者得,对供给结构缺乏必要规划、金融和税收政策的干预,开发企业为了利润最大化,集中满足最富裕人群的住房需求,大户型、高档住宅占绝大比例,导致了新建住房价格的普遍上扬,新建商品住房价格的上扬迫使更多的人购买旧房,又拉动了存量住宅的价格上涨。供给结构问题成了拉动房价上涨的主要动力。
⑹是住房供给的市场化程度不均衡。虽然从住房市场的末端看,住房供给主体和需求主体市场化程度已经很高,但是在住房市场的前端,市场化程度并不充分,特别是土地资金等要素,政府的行政管制因素较大,其获取有待进一步市场化。另外,由于存在着大量非公开竞争方式进入房地产领域的企业,过去一直存在着土地资源滥用、价格欺诈、信用缺失等一系列市场秩序失控的问题,尽管这些问题在近年有所缓解,但并没有彻底解决。
 
3、梓山湖住房供应的分层

{规划图数字2为商务办公区,数字1和3为商业购物区,数字4为别墅区,数字5为住宅小区}

3.1梓山湖主题公园项目选址   
位于益阳市中心城区内,北起朝阳路、南至迎宾路、西临龙洲路、东达团圆路,道路规划完善,交通极为便利。该项目是市委、市政府推出的重点招商项目。公园项目总占地7000余亩,其中市民广场174亩,水上活动区2000亩,生态旅游区2000亩,以及其它综合性商业开发经营用地3000亩。公园项目预计总投资28亿元,在3-5年内分步建成,是目前湖南省第三产业投资最大的一个开发项目。在积极保护自然生态资源的基础上,公园将建成吸引省会及周边城市市民体育健身、旅游休闲、文化娱乐的中心公园,是益阳旅游产业的龙头产品,益阳文化底蕴的物化载体和益阳对外宣传的形象地标。它巨大的投资,完善的设施,庞大的建筑群,这些将对益阳的发展起到巨大的推动作用。
在公园范围内的市民市场上,将规划建设一系列的广场雕塑,中心演艺台、方石阵及珍珠瀑布、观景台、石刻群、声光集体舞场、儿童游戏沙坑、大型音乐喷泉、漫步舞池、软草地、葡萄长廊、声光科技馆、古代中式建筑群落、大型购物广场等建筑。在主题公园周边的开发范围内将分别规划建设商务酒店、分时度假别墅、青年旅馆、家庭假日旅馆、山水公寓、城市公寓、青年公寓、花园洋房、家居市场、休闲广场等。
佳宁娜集团将以经营城市的理念,将地产业与旅游休闲等多元业态复合,将整体项目作为助推益阳经济发展增速的引擎来确定市场战略,并有效整合各类资源,将公园项目定位于集生态休闲、度假观光、康乐健身、商业经营和居家生活等多功能为一体的大型多元旅游地产开发项目,将其打造成长株潭后花园中独有的湖光山色都市休闲生活圈。
3.2益阳市的住房市场情况
根据益阳市房管局数据统计,2009年全年房地产市场累积消化量近90万平方米左右,2010年全年累积消化量近120平方米,这意味着未来2-3年内,益阳主要以消化存量房为主,但随着益阳经济、社会发展和城市环境、城市吸引力的提升、不排除市场出现大量外源购房者,这将再次推动益阳房地产的持续上扬。
2010年商品房成交量图:
3.2.1益阳市房地产市场价格变化
    随着我市城市化建设的而高速发展,经济环境,投资环境不断提升,房价也不断上升,在未来较长时间内,我市房价将继续保持上升趋势。
2010年益阳市商品房均价走势分析柱形图:
益阳市房地产市场变化趋势
⑴    益阳市经济发展处于起步阶段,房地产开发成本较低,房地产发展潜力和升值空间大,长远住房需求的存在为开发商提供了良好的契机,益阳将成为众多开发企业实现战略性转移的张瑶目的地,因此,我市房地产业发展继续保持着持续,健康,较快发展的良好势头。
⑵    随着众多开发商进入本地市场,导致开发总量过大;同时,由于现时住房需求以及购买力的不足,在短期内,市场开始呈现出供大于求的近似饱和状态。另一方面,受国家宏观政策的影响,部分消费者的心理预期出现波动,造成持币观望的行为。因此,未来的2年之内,在建(在售)楼盘将面临一定的风险和压力。
3.3小区项目特性分析
   梓山湖新城紧依梓山湖畔而建,坐扔一线湖景,交2000亩梓山湖全景全部纳入眼中。基于天气、采光经及观景的考虑,在规划设计时交建筑朝向进行了南偏东26度左右偏转,并采用蝶形建筑规划布局,使得建筑全天内均可最大限度地获得光照能量,最大限度适应本地亚热带东南季风性气候特征,保证建筑在湿热环境中同样保持通风凉爽,在冬季日照不足情况下亦拥有健康干燥的环境。
竞争项
 
楼盘名
区域地段
目标
客户
规划设计
 
周边经济环境
升值
潜力
 
 
梓山湖观邸
高新区未来商业中心及旅游生态地段
高收入人群
户型合理侧重观湖视野开阔、整体规划自成一体
偏高
1对面是麻纺厂,经济环境不容乐观。
2本身就是新城未来商业的中心。未来经济环境不可估量。
巨大
 
本项目分六期开发完成,住宅容积率为1.07。住宅造型错落有致,电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合;构成丰富的外部空间景观。梓山湖二区工程梓湖观邸拥有28层高达近百米的超高层建筑,将港式建筑精工主义伸入建筑中心。采用垂直电梯交通,两梯四户设计。另外,小区内有完善的基础设施建设以及娱乐和休闲场所以及餐饮和商业等。
3.3.1.项目户型设计
在二期开发项目中,主要有4种户型。⑴A户型:三室两厅两卫,布局方正,动静分区明确。电梯大堂与入户门之间长廊设计使得室内外空间自然过渡,既安全又有效分割,动静有致。适合于人口较多的家庭或高收入家庭使用。⑵B户型:两室两厅一卫精致居室,结构紧张状态,布局新颖,实用方便。入户即入前廊,眼前豁然开朗,私密空间成梯级布局,一步一景,宽大的景观露台,眼前湖光山色,不禁令人心醉神迷。卧室外飘窗设计。适合于一般居民使用。⑶C户型:三室两厅两卫,户型周正实用,各功能分区合理,彰显名宅风范。餐厅与厨房却又有机组合,使餐厅兼具休闲空间功能。充分考虑业主对湖居景观的追求,本栋建筑两翼规划设计上做了26度左右的偏转,分层平面怡如一只展翅飞翔的凤凰。卧室兼具私密性和景观性双重效果,大飘窗设计。客厅空间大,开间宽阔,露台宽大。⑷D户型:三室两厅两卫,整体呈“L”型布局空间结构合理,动静分区明确。整个户型雅致,设计创新,私密空间与公共空间互不干扰却又有机相连,不愧为匠心独运之经典。客厅外观景阳台宽阔。卧室外设飘窗、观湖大窗。适合与注重生活质量的人使用。
3.3.2.目标消费者分析
根据统计,目前益阳房地产市场的提升,并非完全取决于市区内的消费市场,许多知名楼盘项目的成交客户中均有10-15%左右来自益阳市下属县城或区域及市外客户。且对于三级城市益阳来说,更多的购房需求还是以自住为主。
1、:
目标消费者的构成比例图
目标消费者所在区域构成比例图
目标消费者的职业构成比例
 
 
    根据目标消费者构成和职业构成比例图可以得出,主要的消费者为:益阳本地、企事业单位人员⑴目标消费群年龄:30-55岁之间。⑵文化习俗:重传统文化、重家庭伦理、对流行元素(如广告)略有排斥感。⑶家庭结构:多为三口以上的家庭。⑷消费心理:消费观念较本地其他人群前卫,在满足基本生活需求的情况下,开始追求物质、精神上的享受。⑸购买行为:不易受广告左右,更相信熟人的口碑传播。⑹区域构成:目标消费者所在区域大部分集中于赫山区和资阳区,外地消费者也占有较大部分。⑺置业类型:绝大多数属于首次购房,且多为居住性购房。
  
3.3.3.市场需求供给的分析
⑴2005年至2008年,4年商品房屋累计销售412.11万平方米,其中住宅373.26万平方米,分别占1994年撤地建市以来15年累计销售的73.2%和74.9%,在此期间一举消化了此前形成的较大空置。1995年至2008年,我市房价年均增长6.8%。可以从中看出益阳市近年来住宅需求旺盛,且一期住宅在2008年6月开盘,已完成销售目标.销售情况良好.益阳房产起步较晚,现益阳正处于高速城市化的事情,益阳的房地产刚性和投资需求仍然旺盛.
⑵交易价格持续上涨并在9月份交易达到450套.价格上涨同时有较高的成交量,则是房产热销的表现,从中可以看出益阳的房产仍然有较大的市场空间.
⑶益阳市政府鼓励支持益房地产产业的健康发展。鼓励金融行业对房地产行业的支持特别是住宅房地产的发展,对于顾客购买住宅给予支持。
   目前益阳市场多层产品正逐渐减少,小高层及高层产品逐渐获得置业者的亲睐,这预示着益阳市房地产正逐步迈向高端化和品质化,置业者也实质的改变以往的择房标准,逐步向品质、品味大盘靠拢。从市场调研数据来看,小高层及高层产品占益阳市中心城区开发总量的68.6%。小高层及高层产品逐日递增,占据了市场主导方向,市场供给较旺,同质产品竞争激烈。而以洋房和别墅为代表的高端物业产品目前市场开发量很小,特别是品质洋房目前仅开发区两家代表性楼盘有类似产品,且受到市场追捧,未来市场供给随着消费市场的成熟,其高品质的洋房必定受到亲睐。
 
启示 
住房需求不仅是量的需求,更是质的需求。随着居民收入和生活水平的提高,在住房面积的不断增加的基础上,人们对住房的装修、结构、布局、安全等本身质量提出越来越高的要求,对居住环境也提出休闲、购物、娱乐、运动等一系列更高的配套功能要求。在居住区设计的过程中,我们要考虑到不同层次的人对住房的需求,保证每一个群体的利益。真正做到社会公平。除了市场经济的调控外,我们还要利用政府的宏观调控把握嚎中国住房市场的走向,促进中国商住房市场的健康发展。
 
 
参考文献
⑴李斌.中国住房改革制度的分割性[]].中南大学社会学系.长沙410083.2002
⑵周艳.我国房地产市场供求与房价关系的实证研究[]].湖南大学国际贸易学.20080902
⑶张国武.新形势下深化城市住房规划的探讨[]].1994-2005
⑷徐菊芬.张京祥.中国城市居住分异的制度成因及其调控[]].2007
⑸童庆平.王强.中国商住房市场的健康发展探析[]].蚌埠坦克学院政工室.2010
 

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